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坪単価の罠

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149224住宅の購入を検討する際によく聞く『坪単価』 施工業者を比較する際にとても便利なものだと思います。
広告などでは『坪単価〇〇万円から』などと書かれているものを見かけると思います。
でも、坪単価ってなんなのか?考えた事ありますか?
『建物の価格÷建物の面積』 おそらく皆さんはこの様に解釈しているのではないでしょうか? あながち間違いではありませんが、その坪単価で比較するという事が公平性に欠けています。
なぜでしょうか? ・・・・それは坪単価の定義が曖昧でありその業者の判断に依るものだからです。
例えば、延べ床面積で50坪、2000万円の住宅があるとします。 その家には3坪の吹抜けが有り、2坪のバルコニーと1坪のポーチが有ったとします。
建築基準法で定義される延べ床面積には吹抜け等の面積は加算されません。 単純にその延べ床面積で坪単価を算出すると40万円/坪となります。
しかし、実際には施工手間の必要である施工する面積と言う事で吹抜け等の面積も加算すると、56坪となります。 この面積で建物金額を割ると35.7万円/坪となります。
如何ですか?その差4.3万円/坪にもなります。業者によってその対象とする面積が違うと言う事が一つあります。
又、広告等よく見て頂くと金額の部分に建物本体とあります。
ここが曲者です。 建物本体と言う事は別に何があるのか? 建物本体から外の部分に必要な工事や申請費、中には仮設工事や諸経費も含まれる場合があります。
ローコスト住宅によくあるのですが、安く見せる為に本体価格を抑えて、追加工事や屋外付帯工事等に高い費用を設定しています。
では屋外付帯工事にどれ位必要なのか?一概には言えませんが調べてみますと ローコスト系では450万円程度。大手ハウスメーカーで250万円位でしょうか。
全然違う事が解ります。

下記は某有名ローコストメーカーの実際の見積もりです

〇〇〇の家
施工面積36.16坪
建物本体工事・・・・9,690,880円※坪単価26.8万円
オプション工事(蓄熱暖房、建具、建物関連工事等)・・・・1,459,260円
付帯工事(電気工事、排水関連等・・・・1,652,000円
必要経費(地盤調査、長期優良住宅認定費用等)・・・・722,000円
諸経費、産廃処理、地域対応費 ・・・・3,062,577円
総工事費用合計 ・・・・16,586,717円(16,586,717円÷3616坪=坪単価458,703円)
総工事費消費税(8%)・・・・1,326,937円
総工事費合計(税込) ・・・・17,913,654円
ご紹介工事(カーテン工事、照明器具、造成、外構等)・・・・2,779,600円
その他費用(地盤改良工事、上下水道引き込み工事等) ・・・・1,990,000円
諸経費(銀行、登記関連)・・・・1,463,000円
総額・・・・24,146,254円

如何ですか?広告で見かける坪単価とはかけ離れた金額である事がわかると思います。
実際、ハウスメーカーではショールームの建設費、ショールームの維持管理費、CMなどの広告費などなど莫大な経費が必要です。
その経費を確保するために建設費の3割を確保し残りの建設費で下請けの業者が施工すると言う事が良くあるそうです。
ですので、幾ら安くするにも限界がある訳で、見せかけの金額のままで家が建つ事は難しい事がわかります。
住宅会社を選択する際には坪単価に主眼を置いた業者選びは危険と言えます

 

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